Top

ที่ปรึกษาด้านการอยู่อาศัย

ขั้นตอนง่ายๆ ในการตรวจรับบ้านและคอนโดด้วยตนเอง

ไม่ว่าคุณจะเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่ออยู่อาศัยก็ตาม จำนวนเงินที่เจียดออกมาผ่อนจากเงินเดือนแต่ละเดือนเรียกได้ว่าไม่น้อยเลยนะคะ ยิ่งหากซื้อบ้านมาแล้วต้องมาตามเก็บซ่อมจุกจิกกวนใจ เสียทั้งเวลาและเงินอีกคงเป็นเรื่องชวนเซ็งไม่น้อย ไหน ๆ จะซื้อบ้านอยู่ทั้งที เรามาลองศึกษาวิธีการตรวจรับบ้านก่อนโอนด้วยตัวเองดีกว่าค่ะ โดยการตรวจสอบนี้จะแบ่งออกเป็นหมวดต่าง ๆ ทั้งหมด  10 หมวดด้วยกัน ซึ่งในส่วนของผู้ที่ซื้อคอนโดก็ให้ตัดหมวดของหลังคา โครงสร้างบันได และบริเวณรอบนอกออกไปนั่นเอง เรามาลองเช็คตามกันทีละหมวดดังนี้เลยค่ะ การตรวจงานในหมวดหลังคา 1. ในส่วนของกระเบื้องหลังคา แนวการมุงต้องดูเรียบไม่โก่ง กระเดิด ไม่อ้าหรือกระเบื้องมีรอยแตกร้าว โดยอาจใช้กล้องส่องดูก็ได้ หรือจะใช้วิธีเปิดฝ้าเพดานชั้นบนสุดออก เพื่อดูใต้หลังคาว่าไม่มีแสงส่องเข้ามาผ่านทางกระเบื้องที่แตกร้าวนั่นเอง 2. ครอบหลังคา ต้องใช้กล้องส่องดูว่าไม่มีรอยแตกร้าว หรือเลอะคราบปูน ตัวปูนยาแนวต้องเป็นเส้นตรง และทาสีเดียวให้กลมกลืนกับสีของหลังคาให้เรียบร้อยด้วย 3. การตรวจเหล็กโครงหลังคาให้เปิดฝ้าชั้นบนสุดดู โครงต้องไม่บิดไม่แอ่น และต้องทาสีกันสนิมให้ทั่ว ยิ่งโดยเฉพาะรอยเชื่อม เพื่อป้องกันความชื้นทำให้เกิดสนิมได้ 4. ในส่วนของฉนวนกันความร้อนนั้นจะแบ่งออกเป็น 2 ชนิด คือชนิดที่ปูทับแป และชนิดที่ปูติดกับแผ่นยิปซั่ม แต่ไม่ว่าจะเป็นชนิดไหน ต้องปูเต็มพื้นที่หลังคา ไม่หลุดหรือฉีกขาดด้วยค่ะ 5. ปั้นลมหรือไม้ที่ปิดทับหน้าจั่วด้านนอกอีกชั้น ต้องมีรอยต่อที่สนิทและทาสีเรียบร้อยสวยงาม 6. เชิงชายหรือไม้ที่ปิดทับชายคาด้านรางน้ำฝน  ต้องมีรอยต่อที่สนิทและทาสีเรียบร้อยสวยงามอีกเช่นกัน 7. ปิดนก หรือไม้สำหรับปิดกันนกเข้าไปทำรังใต้หลังคา มีลักษณะเป็นลอนตามโค้งของลอนกระเบื้อง ผลิตจากไม้หรือพลาสติก  การติดตั้งต้องมีความสนิทแนบกับลอนของกระเบื้อง หากอยู่สูงจากระดับสายตามากเกินไป ก็ควรใช้กล้องส่องดู การตรวจงานในหมวดฝ้าเพดาน 1. ฝ้าเพดานทุกแผ่นต้องไม่มีรอยแตกร้าว รอยต่อระหว่างแผ่นต้องเรียบเนียน ไม่มีคราบเลอะ สีที่ทาต้องเรียบสม่ำเสมอไม่เป็นเม็ด 2. ระดับความสูงจากพื้นถึงฝ้าตาม พรบ. วัดแล้วต้องไม่น้อยกว่า 2.4 เมตร 3. บริเวณรอยต่อเข้ามุมของบัวฝ้าเพดานต้องเรียบสนิท ไม่เห็นหัวตะปู และทาสีเรียบเนียนสม่ำเสมอทั่วกัน 4. สำหรับฝ้าเพดานในส่วนห้องน้ำต้องเป็นฝ้ากันชื้น โดยดูจากด้านบนของฝ้าต้องเป็นชนิดสีเขียว 5. ฝ้าเพดานในห้องน้ำต้องทำช่องเซอร์วิสไว้สำหรับเปิดดูระบบท่อต่าง ๆ เพื่อให้ซ่อมบำรุงได้อย่างสะดวก การตรวจงานในหมวดผนังภายใน 1. ผนังต้องไม่มีรอยแตกร้าว หากพบต้องแก้ไขโดยการสกัดปูนออกเป็นแนวตามรอยร้าวกว้าง 1 เซนติเมตร แล้วเก็บปูนฉาบพอแห้งแล้วทาสีทับให้เรียบสนิท 2. ปูนฉาบต้องเรียบสนิทไม่เป็นลอนคลื่น ไม่เป็นเม็ด สีสันต้องสม่ำเสมอ ไม่มีผิวด่าง หรือมีคราบสกปรกให้เห็น 3. บริเวณขอบมุมสันปูนและเซี๊ยมต้องเป็นเส้นตรงและคมไม่บิ่นหรือมีรอยแตก 4. เมื่อใช้เหรียญหรือไม้เคาะ ผนังต้องไม่เป็นโพรงหรือร่อน หากพบให้ทำการสกัดแล้วฉาบใหม่ 5. ผนังกรุวอลล์เปเปอร์ ต้องเรียบสนิทไม่เกิดเป็นเม็ด หรือรอยต่อไม่สนิท รวมทั้งต้องเข้ามุมให้เรียบร้อยด้วย การตรวจงานในหมวดผนังภายนอก 1. ขั้นแรกให้ตรวจสอบตามหมวดผนังภายในตั้งแต่ข้อ 1-4 แล้วตรวจเพิ่มเติมดังต่อไปนี้ 2. บริเวณบัวเชิงผนังโดยรอบต้องไม่แตกร้าว รอยต่อต้องเรียบสนิททาสีสม่ำเสมอสวยงาม 3. บริเวณใต้ท้องคาน ใต้ขอบผนัง รวมทั้งใต้ขอบระเบียง ต้องทำเซาะร่องบัวหยดน้ำ ป้องกันน้ำไหลเอาคราบสกปรกมาเกาะใต้ท้องคาน 4. ในส่วนของปูนฉาบด้านล่างต้องฉาบให้สุดท้องคานคอดิน ที่เมื่อปรับระดับดินแล้วต้องมองไม่เห็นส่วนที่ไม่ฉาบ การตรวจงานในหมวดประตู 1. วงกบประตูไม้ต้องมีความเรียบ สันไม่บิ่น เข้ามุมวงกบได้ฉากสนิท ทำสีเรียบร้อยไม่มีรอยด่าง 2. บริเวณด้านข้างวงกบรวมไปถึงผนังปูนโดยรอบ ต้องไม่มีรอยแตก หรือหากมีต้องแยกแนวให้สนิทเรียบร้อยทั้งหมด 3. ผิวบานประตูที่ทาสีต้องไม่เห็นลายเนื้อไม้ สีไม่เป็นด่าง หรือมีคราบสกปรกเลอะเทอะ 4. สังเกตดูบริเวณขอบบานสันประตูทั้ง 4 ด้าน ต้องทาสีให้เรียบร้อย โดยมากช่างมักจะเว้นด้านบนและด้านล่างเอาไว้เพราะลูกค้าอาจไม่เห็น ให้ใช้กระจกเงามาส่องดู ยิ่งหากเป็นบานในห้องน้ำแล้ว ยิ่งต้องทาส่วนขอบล่างด้วย เพราะเป็นส่วนที่โดนน้ำได้ง่าย อาจทำให้ประตูบวมได้ แต่หากเป็นประตู PVC ก็ไม่จำเป็นต้องทา 5. บานประตูต้องปิดได้สนิท แต่ไม่เสียดสีจนบานขบกัน บานประตูต้องไม่บิด และมีร่องห่างระหว่างบานกับวงกบไม่เกิน 3 มม. และบานต้องไม่ตกด้วย 6. บานพับประตูต้องใส่สกรูให้ครบและมีสีเดียวกับตัวบาน อุปกรณ์อื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นลูกบิด ล็อก สตอปเปอร์ ต้องอยู่ในสภาพใหม่ ใช้งานได้ดี ติดตั้งแน่นหนาพร้อมใช้งาน 7. ในส่วนของชุดประตูอลูมิเนียมนั้น ผิวอลูมิเนียมต้องปราศจากรอยข่วน ไม่มีสีเลอะ สีลอก เก็บซิลิโคนรอบกรอบเรียบร้อย ยางขอบกระจกต้องไม่ปลิ้นออกมา และที่สำคัญมากและช่างกระจกมักละเลยคือ สักหลาดช่องขอบกระจก และท้ายบานแนวตั้ง ซึ่งช่วยป้องกันบานกระพือ ทำให้บานประตูปิดได้สนิทขึ้นด้วย 8. หากเป็นชุดประตูบานเลื่อน ล้อเลื่อนต้องไม่ฝืด เสียงไม่ดัง และเลื่อนชนผนังได้สนิท หากไม่สนิทต้องปรับน๊อตล้อให้สนิท การตรวจงานหมวดหน้าต่าง ตรวจเหมือนหมวดงานประตูทุกข้อ การตรวจงานหมวดพื้นห้อง 1. พื้นลามิเนตรอยต่อต้องสนิทกันทั้งผืน อนุโลมให้มีร่องห่างได้ไม่เกินความหนาของกระดาษ A4 แผ่นเดียวเท่านั้น 2. เวลาเดินผ่านไปบนพื้นต้องไม่มีเสียงเอี๊ยดอ๊าด พื้นไม้ยุบตัวมากเกินไป (โดยทั่วไปแล้วพื้นจะยุบตัวเล็กน้อยเพราะด้านล่างจะซับด้วยโฟมแผ่นบางๆ) 3. รอยต่อของบัวเชิงผนังต้องสนิทเรียบร้อย การติดบัวควรใช้กาว แต่หากต้องใช้ตะปูก็ต้องเก็บรอยหัวตะปู รอยโป๊ว และทำสี 4. ลองเหยียบบริเวณใต้บัวเชิงผนังดู พื้นบริเวณนี้ต้องไม่ยุบ ไม่มีฝุ่นฟุ้งขึ้น และเก็บยาแนวต้องเรียบร้อยสม่ำเสมอ 5. หากเป็นพื้นกระเบื้อง ต้องเคาะไม่เป็นโพรง (เวลาของแข็ง ๆ ตกใส่จะได้ไม่แตก) รอยต่อต้องเรียบเนียนไม่สะดุด ยาแนวสะอาด และเป็นเส้นตรง การตรวจงานหมวดระเบียง 1. ตรวจเช็คพื้นกระเบื้องเหมือนหมวดพื้น และต้องเช็ค Slope ความลาดเอียงของพื้นต้องเทลาดไปทางรูน้ำทิ้ง น้ำจะได้ไม่ขัง การตรวจงานหมวดบันได 1. ในกรณีที่บ้านชั้นบนมีพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 300 ตร.ม. ขนาดของลูกนอนต้องไม่น้อยกว่า 22.5 ซม. ขนาดของลูกตั้งสูงไม่เกิน 20 ซม. และความกว้างบันไดจากผนังถึงราว 90 ซม. ความสูงจากลูกนอนจนถึงฝ้าเพดาน 1.90 เมตร การตรวจงานหมวดห้องน้ำ 1. สายน้ำดีที่ต่อเข้าสุขภัณฑ์ต้องมีสต๊อปวาล์วทุกจุด เพื่อไว้เปิด-ปิดในการซ่อมแซมได้ 2. ตรวจพื้นกระเบื้องเหมือนในหมวดพื้น และ Slope หรือความลาดเอียงต้องเทไปทางรูระบายน้ำ ทดสอบด้วยการราดน้ำดูอย่าให้มีน้ำขังบนพื้นห้องน้ำ 3. ทดสอบว่าน้ำรั่วหรือไม่ด้วยการปิดวาล์วน้ำทั้งหมดแล้วดูมิเตอร์ หากยังหมุนอยู่แสดงว่าน้ำรั่ว การตรวจงานหมวดไฟฟ้า 1. ตรวจสอบสายดินกันไฟดู และการเข้าสาย L-N ด้วยการใช้มิเตอร์วัด 2. ตรวจสอบดูสายของสวิทช์และดวงโคม โดยจะใช้สายขนาด 1.5 sq.mm. 3. ตรวจสอบขนาดของสายปลั๊ก โดยมาตรฐานจะใช้ขนาด 2.5 sq.mm. 4. ตู้คอนโทรลหรือตู้ควบคุมไฟฟ้า ควรอยู่ในระดับที่มือผู้ใหญ่เอื้อมถึงได้  เพื่อความสะดวกในการซ่อมบำรุง หรือปิด-เปิดได้เวลาไม่อยู่บ้านนาน ๆ 5. สายเมนที่ต่อกับมิเตอร์ไฟขนาด 15(45) ควรใช้สายเมนขนาด 16 sq.mm. และสำหรับสายดินจะใช้ขนาด 10 sq.mm. เชื่อมต่อกับหลักดินยาวไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร หลักการตรวจสอบบ้านทั้งหมดนี้ คุณผู้อ่านสามารถนำไปตรวจสอบบ้านเองได้ในเบื้องต้นก่อนรับโอนค่ะ  แต่หากต้องการความมั่นใจจะว่าจ้างผู้ตรวจสอบมืออาชีพเข้าไปช่วยตรวจสอบด้วยก็จะเพิ่มความมั่นใจได้อีกมากเลยทีเดียว ที่มา : homenayoo.com อ่านต่อ

ผ่อนคอนโด ฉบับมนุษย์เงินเดือน รวมขั้นตอนการกู้ซื้อ และวิธีอย่างละเอียด

“เงินเดือนเท่านี้ สามารถซื้อผ่อนคอนโดได้ราคาเท่าไร” มักจะเป็นคำถามแรก ๆ ที่ผุดขึ้นมาในหัวของคนที่จะซื้อคอนโด การปล่อยกู้สินเชื่อคอนโดโดยดูที่กำลังผ่อน 1 ใน 3 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ตอนนี้ได้เปลี่ยนไปแล้ว การที่จะได้คอนโดซักห้องก็จะต้องเตรียมเงิน เตรียมใจ และเตรียมแรง มากกว่าที่ผู้อยากมีคอนโดหลังแรกวาดฝันเอาไว้ เรามาดูกันดีกว่าว่าตั้งแต่เริ่มต้นไปจนถึงผ่านการอนุมัติสินเชื่อ มนุษย์เงินเดือนจะต้องเจอกับอะไรกันบ้าง 1. เงินจอง คือเงินก้อนแรกที่จะต้องจ่าย เมื่อเราได้คอนโดมิเนียมที่ถูกใจแล้ว และเราตั้งใจที่จะซื้อที่นี่จริง ๆ เงินก้อนแรกที่เราจะต้องจ่ายคือเงินจอง ซึ่งค่าจองก็จะขึ้นอยู่กับแต่ละที่ โดยส่วนใหญ่จะเริ่มต้นที่ 10,000 บาท สำหรับโครงการที่เสร็จแล้วพร้อมอยู่ แต่สำหรับโครงการที่ยังไม่เสร็จ หรืออยู่ในช่วงพรีเซล ก็จะมีการทำสัญญาเพื่อผ่อนดาวน์ ซึ่งตรงนี้จะยังไม่สามารถทำเรื่องกู้สินเชื่อธนาคารได้ จะเป็นการจ่ายให้กับทางโครงการโดยตรง เงินจำนวนนี้จึงไม่มีอัตราดอกเบี้ย ทั้งนี้อยากให้คุณผู้อ่านดูสัญญาให้ดี ๆ เพราะในบางโครงการจะระบุเอาไว้ว่า ถ้ากู้ไม่ผ่าน หรือโครงการเสร็จล่าช้า จะคืนเงินหรือชดใช้ค่าเสียหายให้ด้วย 2. เงินเดือนเท่านี้ ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไร กู้ซื้อคอนโดราคาเท่าไรได้บ้าง ข้อมูลปัจจุบันจะคิดง่าย ๆ จะตกหมื่นละล้าน เช่น ถ้าเงินเดือนเรา 15,000 บาท ก็จะกู้ได้ประมาณ 1.5 ล้านบาท นี่คือมูลค่าที่กู้ได้ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าเป็นมูลค่าที่เหมาะสมต่อการผ่อน เนื่องจากการผ่อนจะตกอยู่ที่ล้านละ 7,000 บาท หมายความว่า ถ้าคอนโดราคา 1 ล้านบาท ต้องผ่อน 7,000 บาทต่อเดือน ราคา 2 ล้านบาท ต้องผ่อน 14,000 บาทต่อเดือน เป็นต้น หากซื้อคอนโดในราคาเต็มพิกัด ความสามารถของเงินเดือนเลยอาจจะตึงเกินไป คนส่วนใหญ่จึงนิยมที่จะใช้ 1 ใน 3 ของเงินเดือนเป็นความสามารถในการผ่อน เช่น เงินเดือน 15,000 บาท 1 ใน 3 ของเงินเดือนคือ 5,000 บาท สามารถกู้คอนโดได้ในราคา 770,000 บาท 3. ยื่นเรื่องกู้สินเชื่ออย่างไรให้ผ่านง่าย ด้วยวิธีง่าย ๆ ในการสร้างเครดิต ทางที่ดีที่สุดของการยื่นกู้แล้วผ่านได้ง่าย ๆ คือต้องไม่มีหนี้ค้างชำระปรากฏในฐานข้อมูลเครดิตบูโรของเราเลย และข้อมูลเครดิตบูโรของเราไม่ควรมีประวัติด่างพร้อยด้วย การที่จะยื่นกู้แล้วผ่านได้ง่ายจึงต้องเตรียมตัวตามขั้นตอนดังนี้ 3.1 มีข้อมูลในเครดิตบูโร หมายความว่าเราต้องเคยยื่นกู้อะไรสักอย่างกับสถาบันการเงิน ได้รับการอนุมัติ ชำระตรงทุกงวด และควรชำระหนี้นั้นจนหมดไปแล้ว  หรือถ้าจะให้ง่ายที่สุดคือต้องมีบัตรเครดิตสักใบหนึ่ง มีการใช้จ่ายทุกเดือนเป็นเวลาอย่างต่ำ 6 เดือน และทุกเดือนควรจ่ายเต็มวงเงิน ไม่จ่ายขั้นต่ำ เพราะการมีหนี้คงค้าง ธนาคารจะนำหนี้เหล่านั้นไปคิดด้วย ส่วนสาเหตุที่ต้องมีข้อมูลการชำระหนี้ปรากฏในเครดิตบูโรนั้น เป็นเพราะว่าธนาคารจะทราบภาระหนี้ของเราได้จากเครดิตบูโรเพียงอย่างเดียว และข้อมูลเหล่านี้จะบ่งบอกถึงวินัยในการชำระหนี้ด้วย  3.2 หากจ่ายบัตรเครดิตไม่เต็มวงเงิน หรือจ่ายขั้นต่ำบ่อย ๆ แต่สามารถจ่ายเต็มได้ในงวดล่าสุด ในกรณีที่ต้องการยื่นกู้สินเชื่อคอนโดเลย แนะนำให้ยกเลิกบัตรไปก่อน และรอ 30 - 45 วัน จึงยื่นกู้  เนื่องจากต่อให้ในงวดสุดท้ายเราชำระเต็ม แต่ธนาคารจะมองย้อนหลังไป 6 เดือน และนำหนี้คงค้างใน 6 เดือนนั้นมาคิดรวมกับความสามารถในการผ่อนชำระด้วย การปิดบัตรไปเลยจะทำให้ธนาคารเห็นสถานะว่าบัตรถูกปิด และไม่นำข้อมูลบัตรเครดิตมาคิด แต่ถ้าหากยังต้องการใช้บัตรเครดิตอยู่ หลังจากที่ธนาคารอนุมัติแล้ว สามารถเปิดบัตรเครดิตได้ทันที เพราะบัตรเครดิตเองจะมีกระบวนการยื่นขอตรวจเครดิตบูโรซึ่งในช่วงก่อน 30 วัน หลังจากที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่อคอนโด เครดิตบูโรจะยังไม่อัพเดท และสินเชื่อบัตรเครดิตก็ยังมองไม่เห็นข้อมูลนี้เช่นกัน  3.3 ผ่อนของให้หมด ก่อนยื่นกู้ การผ่อนของอะไรก็ตามแม้ว่าจะ 3 เดือน 6 เดือน หรือ 10 เดือน โดยเฉพาะผ่านบัตรเครดิต ยอดของการผ่อนในแต่ละงวดธนาคารจะนำมาคิดด้วย เช่น ผ่อนของเดือนละ 2,000 บาท ธนาคารจะนำไปลบจากวงเงินกู้ของเรา จากกู้ได้ 1.5 ล้าน ก็จะเหลือ 1.3 ล้าน ดังนั้นก่อนยื่นกู้สินเชื่อควรผ่อนของให้หมดก่อน หรือโทรคุยกับบัตรเครดิตเพื่อขอชำระยอดผ่อนของทั้งหมดก็ได้ อย่างไรก็ตามเมื่อเราไม่เหลือยอดผ่อนของแล้ว อาจจะต้องรอประมาณ 30 - 45 วัน หลังจากนั้นเพื่อให้ข้อมูลปรากฏบนเครดิตบูโรของเรา  3.4 ติด  Black list ลองคุยกับธนาคารที่ยื่นกู้ ปกติแล้วคนที่มีประวัติการติด Black list จะต้องรอประมาณ  2 ปี เพื่อให้ประวัตินั้นหายไปจากฐานข้อมูลเครดิตบูโร แต่จริง ๆ แล้วหากเรามั่นใจในความสามารถในการผ่อนชำระ และฐานะทางการเงิน สามารถเข้าไปขอคุยกับธนาคารเพื่อเตรียมตัวและให้ธนาคารพิจารณาเป็นเคส ๆ ไปได้เช่นกัน ซึ่งมีลูกค้าหลายคนที่ติดแบล็คลิสแต่ก็ยังสามารถกู้สินเชื่อคอนโดผ่านได้อยู่ไม่น้อย 3.5 เป็นผู้ค้ำประกันให้บุคคลอื่นไม่มีผล จนกว่าผู้กู้ที่เราค้ำให้จะผิดสัญญา จ่ายไม่ตรงเวลา หรือติด Black list การเป็นผู้คำประกันค่อนข้างเสี่ยงมาก เพราะเป็นตัวแปรที่เราควบคุมได้ยาก ถ้าผู้กู้จ่ายหนี้ตรงเวลาข้อมูลจะไม่ขึ้นในเครดิตบูโรของเรา แต่ถ้าหากมีการผิดชำระ โดยเฉพาะติดแบล็คลิส หนีหนี้ แน่นอนว่าข้อมูลนี้จะไปปรากฏบนเครดิตบูโรของเราแน่นอน และจะทำให้ธนาคารไม่มั่นใจที่จะปล่อยสินเชื่อให้เราอย่างแน่นอน 3.6 เงินเก็บ และรายการเดินบัญชี บางธนาคารไม่ได้พิจารณาในจุดนี้มาก แต่บางธนาคารก็ต้องการที่จะดูเพื่อความมั่นใจเช่นกัน เพราะเงินเก็บเหล่านี้จะต้องนำมาจ่ายให้กับค่าใช้จ่ายจิปาถะที่มากับการซื้อคอนโด เช่น ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่ากองทุน ค่าส่วนกลาง หรือแม้แต่ค่าตกแต่ง การมีรายได้ที่ต่อเนื่อง มีเงินเก็บ และรายการเดินบัญชีที่ไม่ผิดปกติ จะเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ธนาคารตัดสินใจปล่อยกู้ให้เราได้ง่ายขึ้น  3.7 การยื่นขอดูเครดิตบูโรบ่อยอาจจะมีปัญหา เนื่องจากทุกครั้งที่เรายื่นกู้ ไม่ว่าจะรถ บ้าน หรือบัตรเครดิต ทางผู้ให้สินเชื่อจะทำการตรวจสอบโดยการยื่นขอดูเครดิตบูโร และข้อมูลการขอดูเครดิตบูโรจะปรากฏภายใน 30 - 45 วันให้หลัง หากมีการยื่นขอดูอย่างต่อเนื่อง ธนาคารอาจจะคิดว่าเราอาจจะเปิดบัตรเครดิตเพิ่ม หรือมีการกู้อย่างอื่นก่อนหน้า ทำให้ธนาคารชะลอการปล่อยกู้ หรือไม่อนุมัติเลยได้เช่นกัน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหานี้แนะนำว่า เวลากู้สินเชื่อคอนโดให้ยื่นไปหลาย ๆ ธนาคารพร้อมกันเลย เพราะในช่วงเวลาเดียวกันธนาคารจะตรวจหากันไม่เจอ สำหรับสินเชื่อเพื่อตกแต่งหรือสินเชื่ออื่น ๆ เช่นบัตรเครดิต หลังจากที่สินเชื่อคอนโดอนุมัติตามที่เราต้องการแล้วก็ให้ยื่นกู้ต่อไปได้เลย เพราะข้อมูลการผ่อนคอนโดของเรายังไม่ปรากฏ 4. ฐานเงินเดือนถึง แต่ธนาคารปล่อยกู้ที่เท่าไร? การปล่อยกู้ของธนาคารจะใช้หลาย ๆ ปัจจัยเป็นส่วนประกอบ ถ้าอันไหนที่ลงล็อกธนาคารจะปล่อยตัวนั้น ดังนั้นจึงขอแยกเป็นหัวข้อย่อยกันก่อน ขอให้ผู้อ่านลองไล่ดูแต่ละข้อ เพราะทุกปัจจัยจะส่งผลอัตราเงินกู้ที่ธนาคารจะยอมปล่อยด้วย  4.1 ปล่อยสินเชื่อตามราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง ธนาคารจะตรวจสอบราคาของคอนโดจาก 2 ช่องทางเป็นหลัก หนึ่งคือให้เจ้าหน้าที่ไปประเมินราคาโดยดูจากที่ดินและสภาพตึก ซึ่งบางธนาคารจะใช้ฝ่ายประเมินของตัวเอง ส่วนบางธนาคารก็จะใช้ทีมงานที่เป็น Outsource ธนาคารจะนำราคาประเมินมาเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายจริง หากราคาไหนต่ำกว่าธนาคารจะยึดการปล่อยกู้ที่ราคานั้น 4.2 ปล่อยกู้ 100% หรือ 80% การที่ธนาคารยึดการปล่อยสินเชื่อตามราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน ยังต้องนำมาคิดกับนโยบายของธนาคารต่อโครงการนั้น ๆ ด้วย ว่าธนาคารจะปล่อยกู้ให้คอนโดนั้น ๆ ที่ 100% หรืออื่น ๆ ธนาคารที่ปล่อยกู้ไม่ถึง 100% ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน เกิดจากการที่ธนาคารไม่ได้มีการทำโปรโมชั่น หรือไม่ได้เข้าร่วมกับคอนโดมิเนียมโครงการนั้น ๆ แต่อย่างไรก็ตามหากคุณผู้อ่านได้เข้าไปคุยกับพนักงานขายของโครงการ ทางโครงการจะแนะนำธนาคารที่สามารถปล่อยกู้ 100% ให้อยู่แล้ว สำหรับคอนโดมือสองส่วนใหญ่ธนาคารจะไม่ปล่อยที่ 100% ส่วนใหญ่จะปล่อยสินเชื่ออยู่ที่ 80% ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน 4.3 ชื่อเสียงของ Developer มีผลกับการปล่อยกู้ อันนี้จะพลิกจากการประเมินกำลังผ่อนจากฐานเงินเดือนไปเลย เนื่องจากโดยปกติธนาคารจะปล่อยสินเชื่อโดยดูจากกำลังผ่อนต่อเดือน โดยจะคิดอยู่ที่ 60% - 70% แต่ถ้าเป็น Developer ที่ธนาคารให้ความเชื่อถือ จะสูงได้ถึง 80% เลยทีเดียว เช่นเงินเดือน 15,000 กำลังการผ่อนอยู่ที่เดือนละ 10,500 บาท แต่ถ้าเป็น Developer ที่ธนาคารเชื่อถือจะได้ถึง 12,000 ยอดที่กู้ได้จาก 1.5 ล้านบาท จะเป็น 1.7 ล้านบาท 5. ราคาขาย Vs ราคาประเมิน ที่บางครั้งไม่ได้สอดคล้องกัน  5.1 บางโครงการตั้งราคาหลอกสำหรับยื่นกู้เอาไว้  นั่นรวมไปถึงส่วนลดต่าง ๆ ด้วย ซึ่งตรงนี้จะเป็นข้อดีของลูกค้าที่จะได้เงินส่วนต่างหลังจากธนาคารอนุมัติ ไปจ่ายค่าจิปาถะไม่ว่าจะเป็น ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่ากองทุน หรือค่าส่วนกลาง รวมถึงหากธนาคารปล่อยกู้ต่ำกว่านั้น ก็ยังมีโอกาสที่จะครอบคลุมค่าคอนโดด้วย คล้ายกับการตั้งราคาไว้เผื่อต่อ  5.2 ราคาหลอก หรือส่วนลด ไม่ใช่ว่าจะดีเสมอไป เนื่องจากหลาย ๆ ธนาคารจะใช้บริษัทประเมินกลาง ซึ่งบริษัทเหล่านี้ข้อมูลค่อนข้างแน่น พวกเขาทราบถึงราคาหลอกหรือส่วนลดที่ทางโครงการให้ และถ้าหากบริษัทมองว่าราคาของโครงการไม่ค่อยน่าเชื่อถือ พวกเขาจะคำนวนโดยยึดราคาที่ดินจากกรมที่ดิน ซึ่งบางครั้งราคาจะต่ำกว่าราคาที่ลดแล้วของทางโครงการอีก ทำให้กลายเป็นภาระของผู้กู้ที่จะต้องหาค่าส่วนต่างมาจ่ายเพิ่มขึ้น  5.3 Developer ชื่อดัง เกรดดี ธนาคารจะมีลิสรายชื่ออยู่ และให้ความมั่นใจหากผู้กู้ผ่อนไม่ไหว ธนาคารสามารถยึดมาแล้วขายต่อได้ในราคาที่ไม่ขาดทุน ดังนั้นโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่ธนาคารจะให้ราคาประเมินเท่ากับราคาซื้อขายจริง 6. โปรโมชั่นของธนาคาร และการทำประกัน   6.1 หลายธนาคารใช้การทำประกันเป็นเหมือนข้อแม้ในการปล่อยสินเชื่อ คือมีการบังคับให้ทำประกัน หรือถ้าทำประกันด้วยการปล่อยสินเชื่อก็จะง่ายขึ้น โดยประกันจะมีสัญญาประมาณ 15 ปี ในบางธนาคารหากเราผ่อนชำระคอนโดหมดภายใน 15 ปี ก็จะได้เงินที่ทำประกันไว้คืน ข้อดีของการประกันคือหากเกิดเหตุร้ายกับคอนโดของเรา หรือกับตัวเราเอง เราสามารถที่จะไม่ผ่อนคอนโดนั้นต่อได้  6.2 การผ่อนชำระกับธนาคารจะผ่อนเท่ากันทุกงวด แบบลดต้นลดดอก โดยการผ่อนในระยะแรกเงินส่วนใหญ่ที่เราจ่ายไปจะกลายไปเป็นค่าดอกเบี้ย และเมื่อจ่ายไปได้ระยะหนึ่งสัดส่วนของเงินต้นจะเพิ่มขึ้นในแต่ละงวด บางธนาคารจะมีโปรโมชั่นกับโครงการใหญ่ ๆ จะมีโปรโมชั่นการผ่อนแบบขั้นบันไดด้วย  6.3 การกู้เพื่อตกแต่ง คือการกู้สินเชื่ออเนกประสงค์ ดอกเบี้ยจะเป็นอีกเรทหนึ่ง และระยะเวลาในการผ่อนก็จะเป็นอีกแบบหนึ่งเช่นกัน โดยธนาคารแต่ละที่จะกำหนดว่ากู้ได้กี่เปอร์เซนต์ของราคาห้อง ตามแต่โปรโมชั่นของธนาคารนั้น ๆ  6.4 หลัง 3 ปีแรก ดอกเบี้ยที่เคยเป็นดอกเบี้ยตายตัว จะกลายเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัวซึ่งค่อนข้างสูง ทำให้เงินที่เราจ่ายกลายเป็นดอกเบี้ยซะส่วนใหญ่ หลายคนจึงใช้วิธีไปขอลดดอกเบี้ยกับทางธนาคาร หรือบางคนเลือกที่จะรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น ซึ่งการรีไฟแนนซ์นั้นอาจจะต้องทำประกันใหม่กับธนาคารอื่น และประกันที่ทำกับธนาคารเดิมสิ้นสุดลง ตรงนี้ลูกค้าเองจะต้องพิจารณากันเอาเอง ว่าการรีไฟแนนซ์จะได้คุ้มเสียหรือไม่ 7. ค่าใช้จ่ายสุดท้ายก่อนเข้าอยู่คอนโดมีอะไรบ้าง และเท่าไร  ค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่คอนโดแล้วแต่โปรโมชั่นของตัวโครงการ หากไม่มีโปรโมชั่นลูกค้าจะต้องเตรียมเงินเอาไว้ประมาณ 80,000 - 100,000 บาทเป็นอย่างต่ำ แต่โดยรวมแล้วมีค่าใช้จ่ายปลีกย่อยดังนี้  7.1 ค่าทำสัญญา ค่าใช้จ่ายก็จะอยู่ที่ 30,000 บาทขึ้นไป ตรงนี้จะเป็นอะไรที่เกี่ยวกับการออกเอกสารสัญญาต่าง ๆ   7.2 ค่ากองทุน บาท/ตร.ม. จะจ่ายครั้งเดียว ก็จะตกอยู่ราว ๆ 10,000 บาทขึ้นไป แล้วแต่โครงการ 7.3 ค่าส่วนกลาง บาท/ตร.ม./เดือน แต่จ่ายเป็นปี และจะเก็บล่วงหน้า 1 ปี ตัวนี้ก็ประมาณ 10,000 บาทขึ้นไปเช่นกัน 7.4 ค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์ 2% ของราคาขาย แต่เรากับโครงการก็จะจ่ายกันคนละครึ่ง พูดง่าย ๆ คือเราออกแค่ 1%  แต่ตรงนี้ต้องรอดูโปรโมชั่น บางโครงการอาจจะฟรีให้เรา 7.5 ค่ามิเตอร์ไฟฟ้า 5,000 บาท การจะมีคอนโดมิเนียมซักห้องหนึ่งเป็นของตัวเองต้องผ่านหลายขั้นตอน ที่มีความยุ่งยากซับซ้อน ซึ่งเป็นธรรมดาที่ของราคาล้านกว่าบาทย่อมถูกสร้างมาเพื่อคนที่มีความพร้อมเท่านั้น อย่างไรก็ตามทางเราอยากให้ทางผู้อ่านที่ยังไม่มีประสบการณ์ในการซื้อคอนโดได้ลองศึกษากันเอาไว้ซักนิด และอย่าลืมสำรองเงินสำหรับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อย่างต่ำ 1 แสนบาทเอาไว้ด้วย ที่มา : estopolis.com อ่านต่อ

ขั้นตอนการตรวจรับมอบห้องชุด หรือบ้าน

ปัจจุบันการเลือกซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียม เป็นทางเลือกหนึ่งของนักลงทุน และคนเมืองหลวงที่ต้องการที่อยู่อาศัยแบบสะดวกสบายในการเดินทาง ซึ่งโครงการส่วนใหญ่มักจะตั้งอยู่ในทำเลทองหรืออยู่ในทำเลที่มีอนาคต ยิ่งใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก และความเจริญมากเท่าไรยิ่งดี “ซื้ออยู่ก็ดี ซื้อขายก็คล่อง” หลายคนจึงเลือกโฟกัสคอนโดฯ ในย่านทำเลทองเป็นกันมาก แน่นอนว่า..ราคาซื้อขายก็ดีดตัวสูงขึ้นตาม ดังนั้นก่อนจะเซ็นรับมอบห้องชุด จึงต้องตรวจสอบทุกบริเวณในห้องให้ดีๆ เพื่อเกิดการชำรุดหรือก่อสร้างไม่ดีจะได้แจ้งโครงการให้ซ่อมแซมปรับปรุงได้ทัน เพราะหากเซ็นรับมั่วๆ แล้วอยู่ไปแล้ว เกิดปัญหาหรือชำรุด กว่าจะเรียกช่างมาแก้ไขปรับปรุงต้องบอกเลยว่าเป็นงานหิน ดังนั้นการตรวจสอบให้ดีก่อนเซ็นรับมอบมีความสำคัญมาก ผู้ซื้อควรจัดเตรียมอุปกรณ์ในการตรวจรับไว้ให้พร้อม เช่น  ปากกา สมุดโน้ตหรือกระดาษไว้จดรายการที่ต้องซ่อมแซม เศษผ้าสำหรับตรวจสอบน้ำซึม ไฟฉาย กระดาษกาวสำหรับแปะจุดที่ต้องซ่อม  อุปกรณ์ตรวจสอบปลั๊กไฟ กล้องถ่ายรูปเป็นอุปกรณ์สำคัญไว้ถ่ายรูปจุดที่ต้องการแก้ไข และเป็นหลักฐานในการตรวจสอบ เหรียญสำหรับเคาะตามพื้นเพื่อตรวจสอบว่ามีช่องหรือโพรงใต้พื้นที่อาจก่อให้เกิดปัญหาในอนาคต และสิ่งที่ต้องตรวจสอบ ได้แก่ 1.ระบบสุขาภิบาล เริ่มจาก ก๊อกน้ำ และฝักบัว ที่มีทั้งหมดในห้องชุด โดยการใช้ผ้าเช็ดตามรอยต่อของก๊อกน้ำทุกตัว เพื่อตรวจสอบดูว่ามีน้ำซึมหรือไม่ เปิดก๊อกน้ำทุกตัวเพื่อตรวจสอบระบบน้ำ ท่อน้ำเสีย น้ำทิ้ง และตรวจสอบอุปกรณ์ที่ควรมีอยู่ในห้องน้ำ เช่น อ่างล้างหน้า ที่แขวนผ้าเช็ดตัว ฝาปิดท่อน้ำแบบกันกลิ่น ตรวจสอบการทำงานของชักโครกและสายชำระ ระบบเครื่องทำน้ำอุ่น 2.ตรวจสอบระบบไฟฟ้า โดยตรวจเช็คอุปกรณ์ไฟฟ้า ตู้ควบคุมไฟ สวิทซ์ ปลั๊ก การทำงานของระบบเบรกเกอร์ และระบบดวงไฟต่างๆ ทดลองด้วยการเปิดปิดดูว่าไฟฟ้าเปิดติดทุกดวง ต่อไฟเข้าทุกจุดหรือไม่ เต้ารับ สวิตซ์ เต้าเสียบแน่นหนาหรือลองเสียบใช้อุปกรณ์ไฟฟ้า แล้วเกิดฉนวนร้อนของสายไฟฟ้าหรือไม่ โดยสังเกตสีของสายไฟที่เปลี่ยนไป หากสีขาวเปลี่ยนเป็นสีคล้ำ แสดงว่าอุณหภูมิสูงกว่าปกติ อาจมีการใช้ไฟเกินขนาดสาย หรือมีการต่อสายไม่แน่น รวมถึงมีอุปกรณ์เซฟทีคัท มีการตัดไฟเมื่อเกิดไฟฟ้าลัดวงจรหรือไม่ ลองทดสอบว่าเครื่องนี้ใช้ได้ปกติไหม ด้วยการปิดเบรกเกอร์ย่อยในตู้ไฟลงให้หมด แล้วค่อยๆ เปิดเบรกเกอร์ย่อยทีละตัว ถ้าเปิดไปถึงตำแหน่งใดก็ตามแล้วตัด แสดงว่าวงจรเบรกเกอร์นั้นไฟรั่ว ไม่ต้องเปิดเบรกเกอร์นั้น แล้วไล่หาที่เหลือให้หมด แล้วคราวนี้คอยดูว่าไฟฟ้าส่วนไหนบ้างในห้องที่ยังไม่ติด แสดงว่าเป็นวงจรที่เราตัดไว้ ซึ่งจะหาจุดรั่วได้คร่าวๆ 3. ตรวจสอบสภาพพื้น เริ่มจากกระเบื้องพื้นภายในส่วนต่างๆ ของห้องชุด เช่น กระเบื้องพื้นห้องน้ำ กระเบื้องระเบียง และการปูกระเบื้องภายในห้องชุด ไม่บิดเบี้ยว เฉ เฉียง ยาแนวเรียบร้อยหรือไม่ ไม่มีเศษปูนล้นร่อง ขรุขระ หรือใช้เหรียญวางแนบลงรอยต่อสองแผ่น ถ้ากดแล้วเหรียญกระดก แสดงว่าปูพื้นไม่สม่ำเสมอ หรือจะลองวางลูกแก้วหลายๆลูก ดูทิศทางการไหล ถ้าไหลไปรวมจุดเดียวกัน แสดงว่าตรงนั้นเป็นแอ่งกะทะ ถ้าอยู่ในห้องน้ำ อาจทำให้น้ำไหลไปร่วมกันตรงจุดนั้นได้ หรือจะทดสอบด้วยการนำเหรียญเคาะดูว่ามันแน่นหรือฟังเสียงโปร่งใส ถ้าโปรงแสดงว่าปูพื้นข้างล่างไม่ดี 4. ตรวจสอบทั่วๆ ไป การตรวจสอบทั่วๆ ไป ได้แก่การตรวจสอบพื้นที่ส่วนต่างๆ ภายในห้องชุด เช่น ตรวจสอบผนัง ฝ้าเพดาน ประตู หน้าต่าง กระจก งานทาสี การติดวอลเปเปอร์ เครื่องปรับอากาศ และเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ มีรอยรั่วรอยร้าว ติดตั้งดีหรือไม่เป็นระเบียบหรือเลื่อนเกยกัน หากมีจุดที่ชำรุดควรจด ถ่ายภาพเป็นหลักฐานเก็บไว้ 5. การตรวจสอบภายในห้องครัว ห้องครัวเป็นส่วนสำคัญ ควรเช็คช่องระบายควัน เปิดปิดได้สะดวกหรือไม่ มีเสียงพัดลมดูดอากาศหรือเปล่า ไฟส่องสว่างเป็นอย่างไร ผิวของพื้นต้องไม่มีรอยคราบสกปรก ไม่มีรอยลอก หรือเลอะคราบสี คราบปูน ไม่บวมโก่งเหยียบดูต้องไม่ยวบ บานชุดครัวติดตั้งแข็งแรง ไม่บวมโก่งเปิดปิดได้สะดวก รวมถึงอ่างซึ้งล้างจานต้องไม่มีรอยยุบ แนบสนิทกับเคาเตอร์ก๊อกน้ำ มีความแข็งแรงยึดติดแน่นไม่โยกไปมาจนมีน้ำรั่วซึม ทั้งหมดที่กล่าวมาเป็นแค่ส่วนหนึ่งในการตรวจรับห้องชุดแค่นั้น ซึ่งในทางปฎิบัติจริงยังมีรายละเอียดต่างๆ อีกมากมาย ลองศึกษาดู และตรวจให้ละเอียดทุกจุด ซึ่งอาจต้องใช้เวลา 2-3 ชั่วโมง อย่าได้เกรงใจเซลล์ผู้ขายด้วยการรีบเซนต์ รับในเอกสารจะได้ไม่ต้องมาปวดหัว ปาดน้ำตากับการต้องมาแก้ไขปัญหาในบ้าน หรือต้องวิ่งหาช่างซ่อมทีหลังหากเป็นไปได้อาจจ้างผู้เชี่ยวชาญให้มาทำการตรวจสอบร่วมด้วยจะดีมาก รอบคอบมั่งคั่ง ที่มา : homezoomer.com อ่านต่อ

รู้จักวิธีผ่อนบ้านแบบลดต้นลดดอก

ผ่อนบ้านแบบลดต้นลดดอกคืออะไร จริงๆ แล้วการลดต้นลดดอกนั้นไม่ใช่วิธีการผ่อนบ้าน แต่เป็นชื่อเรียกวิธีการคำนวณดอกเบี้ยแบบหนึ่งของธนาคาร  ซึ่งการคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นและลดดอกนี้  คำว่า “ลดต้น” ในที่นี้หมายถึงเงินต้น ซึ่งจะเป็นเงินตั้งต้นที่นำมาคิดดอกเบี้ยในแต่ละงวด โดยเงินต้นนี้จะลดลงไปเรื่อยๆ จากการนำจำนวนเงินในงวดที่ชำระไปก่อนหน้าส่วนที่เหลือจากหักชำระดอกเบี้ยมาหักลบออกไป  ส่วนคำว่า “ลดดอก” ในที่นี้หมายถึงดอกเบี้ยในงวดถัดมาที่จะลดลงเรื่อยๆ แปรผันตามเงินต้นที่ลดลง  ซึ่งเป็นผลมาจากการที่เงินต้นเหลือน้อยลงเรื่อยๆ เนื่องจากถูกหักออกไปจากการชำระในงวดก่อนหน้า  จึงเรียกวิธีการคำนวณดอกเบี้ยนี้ว่าลดต้นลดดอกหรือ (Effective Rate)  ถึงแม้ว่าจำนวนเงินที่ชำระในแต่ละงวดจะกำหนดไว้คงที่เท่าเดิมแต่การคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกนี้จะทำให้จำนวนเงินที่ผ่อนชำระในงวดหลังๆ จะกันส่วนหนึ่งไปชำระดอกเบี้ยน้อยลงและเหลือส่วนที่ไปตัดยอดหนี้มากขึ้นเรื่อยๆ     จากตารางด้านบนเป็นตัวอย่างของการผ่อนบ้าน ซึ่งยอดวงเงินกู้ที่ขอสินเชื่อมาเท่ากับ 5,300,000 บาท  โดยในช่วงการผ่อนชำระงวดที่ 1-12 จะคิดอัตราดอกเบี้ยที่ร้อยละ 1.25  โดยจำนวนเงินที่กำหนดให้ชำระต่องวดคงที่เท่ากับ 34,700 บาท ซึ่งเราตัดตอนมาเป็นตัวอย่างให้ดูกัน  โดยให้เริ่มดูตารางไปพร้อมๆ กันจากแถวซ้ายสุดไปยังแถวขวาสุด แถวแรกสีส้มนั้นคืองวดที่ชำระซึ่งเราตัดมาเป็นตัวอย่าง 12 งวด  แถวถัดมาสีม่วงคืออัตราดอกเบี้ยซึ่งในช่วง 12 งวดนี้อัตราดอกเบี้ยกำหนดให้คงที่ที่ร้อยละ 1.25  ถัดมาแถวที่สามจากซ้ายมือสีเขียวจะแสดงจำนวนเงินในแต่ละงวดที่จะไปหักออกจากยอดหนี้ สังเกตว่าในการคำนวณอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกนี้จำนวนเงินซึ่งจะไปชำระเงินต้นนั้นจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในงวดถัดไป  ซึ่งเป็นเพราะในแต่ละงวดที่ชำระจะเหลือเงินจากส่วนที่จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น  ซึ่งก็เป็นผลมาจากการที่ยอดหนี้ลดลงเรื่อยๆ ทำให้เมื่อนำไปคิดดอกเบี้ยแล้ว ดอกเบี้ยในงวดหลังกว่าก็จะน้อยกว่างวดก่อนหน้า  ดังจะเห็นได้จากแถวสีฟ้า (แถวที่สี่) ซึ่งแสดงจำนวนเงินที่จ่ายเพื่อชำระดอกเบี้ยในแต่ละงวด ซึ่งลดลงเรื่อยๆ เช่นกัน สอดคล้องกับยอดหนี้คงเหลือที่น้อยลงเรื่อยๆ   ถัดไปช่องสีส้ม (แถวที่ห้า) ยอดชำระนั้นคือจำนวนเงินทั้งหมดที่เราชำระแก่สถาบันการเงินในแต่ละงวด ซึ่งกำหนดให้เป็นจำนวนเงินที่คงที่  ตามตัวอย่างคือ ชำระงวดละ 34,700 บาท และช่องสุดท้ายสีแดงคือยอดหนี้คงเหลือ ซึ่งลดลงเรื่อยๆ จากการชำระเงินต้นในงวดก่อนหน้า ขั้นตอนการคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกเป็นอย่างไร วิธีการคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกนั้นไม่ยาก เป็นขั้นตอนที่ดำเนินไปอย่างเป็นระบบต่อเนื่องกันจนกระทั่งยอดหนี้ถูกชำระจนหมดสิ้น ดังนั้นถ้าหากเข้าใจกระบวนการที่เกิดขึ้นในหนึ่งงวดก็จะสามารถคำนวณต่อไปได้เรื่อยๆ  ซึ่งเรายังคงนำตารางการผ่อนบ้านตารางเดิมมาอธิบายขั้นตอนการคำนวณเป็นตัวอย่าง 2 งวดด้วยกัน คือ งวดที่ 1 และงวดที่ 2 ดังภาพ  ซึ่งคุณสามารถเข้าใจได้ง่ายๆ จากคำอธิบายด้านล่างภาพ อย่างเป็นขั้นตอนตามตัวเลขสีแดงที่อยู่ในวงเล็บ ขั้นตอนการคำนวณดอกเบี้ย งวดที่ 1     1. เริ่มต้นที่หมายเลข (1) วงเงินกู้หรือยอดหนี้ยอดแรกจำนวน 5,300,000 บาท จะถูกนำมาคำนวณดอกเบี้ยตามวิธีการปกติคือ 5,300,000 (1.25% / 365 x 30)  จะได้จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องชำระในงวดที่ 1 เท่ากับ 5445.21 บาท ดังหมายเลข (2) 2. จากนั้น นำจำนวนเงินที่จะต้องชำระต่องวด หมายเลข (3) คือ 34,700 บาท  มาหักลบด้วยจำนวนเงินที่ชำระดอกเบี้ย หมายเลข (2) ออก (34,700 – 5445.21) จะได้จำนวนเงินที่ชำระในงวดที่ 1 ซึ่งเหลือจากการชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 29,254.79 บาท ดังหมายเลข (4) ซี่งคือส่วนที่จะนำไปชำระเงินต้น 3. จำนวนเงินที่ชำระในงวดที่ 1 ซึ่งเหลือจากการชำระดอกเบี้ย หมายเลข (4) จะนำไปชำระเงินต้น ซึ่งก็คือการนำไปหักออกจากยอดหนี้ซึ่งคือหมายเลข (1) ดังนี้ (5,300,000 - 29,254.79) จะได้ยอดหนี้คงเหลือ หมายเลข (5) เท่ากับ 5,270,745.21 ซึ่งจะนำไปใช้เริ่มต้นคำนวณดอกเบี้ยในงวดที่ 2 ต่อไป ขั้นตอนการคำนวณดอกเบี้ย งวดที่ 2     1. เริ่มต้นที่ยอดหนี้คงเหลือหลังจากหักส่วนชำระเงินต้นของงวดก่อนหน้าแล้ว ในที่นี้คือยอดหนี้คงเหลืองวดที่ 1 ซึ่งคือหมายเลข (5) เท่ากับ 5,270,745.21 บาท  นำยอดหนี้คงเหลือนี้มาคำนวณดอกเบี้ยตามวิธีการปกติ 5,270,745.21 (1.25% / 365 x 30)  จะได้จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องชำระในงวดที่ 2 เท่ากับ 5415.15 บาท ดังหมายเลข (6) 2. จากนั้น นำจำนวนเงินที่จะต้องชำระต่องวด หมายเลข (7) คือ 34,700 บาท  มาหักลบด้วยจำนวนเงินที่ชำระดอกเบี้ย หมายเลข (6) ออกดังนี้ (34,700 – 5415.15) จะได้จำนวนเงินที่ชำระในงวดที่ 2 ซึ่งเหลือจากการชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 29,284.85 บาท ดังหมายเลข (8) ซี่งคือส่วนที่จะนำไปชำระเงินต้น 3. นำจำนวนเงินที่ชำระในงวดที่ 2 ซึ่งเหลือจากการชำระดอกเบี้ย หมายเลข (8) นำไปชำระเงินต้น ซึ่งก็คือการนำไปหักออกจากยอดหนี้ซึ่งคือหมายเลข (5) ดังนี้ (5,270,745.21 - 29,284.85) จะได้ยอดหนี้คงเหลือ หมายเลข (9) เท่ากับ 5,241,460.36 ซึ่งจะนำไปใช้เริ่มต้นคำนวณดอกเบี้ยต่อในงวดที่ 3 ต่อไป กระบวนการคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกจะดำเนินไปตามขั้นตอนในงวดที่ 1 และงวดที่ 2 ที่เรานำมายกตัวอย่างโดยกระบวนการจะเกิดขึ้นเรื่อยๆ ไป ทำให้ยอดหนี้คงเหลือจะทยอยลดลงเรื่อยๆ และเมื่อนำยอดหนี้คงเหลือไปคำนวณดอกเบี้ย จะทำให้ดอกเบี้ยในงวดถัดๆ ไปก็จะลดลงเรื่อยๆ เช่นกัน  ในขณะที่จำนวนเงินที่ชำระต่องวดยังคงเท่าเดิม ทำให้เมื่อหักชำระดอกเบี้ยแล้วเหลือเงินที่จะไปหักชำระยอดหนี้มากขึ้น ทำให้ยอดหนี้คงเหลือลดลงไปอย่างมีอัตราเร่ง กระบวนการจะดำเนินไปเช่นนี้ในทุกๆ งวดจนกระทั่งยอดหนี้ถูกชำระจนหมดสิ้น นอกจากการคำนวณด้วยมือตามที่เรานำมาอธิบายแล้ว คุณสามารถใช้โปรแกรม Ms-Excel ช่วยคำนวณได้ตามขั้นตอนเดียวกับการคำนวณมือ  ซึ่งจะทำให้คุณสามารถทราบได้ว่าจะสามารถชำระหนี้ได้หมดภายในกี่งวด  และตลอดอายุสินเชื่อจะต้องชำระดอกเบี้ยทั้งหมดเท่าไร  รวมไปถึงถ้าหากชำระเกินจำนวนเงินที่กำหนดในแต่ละงวดจะช่วยให้สามารถชำระหนี้หมดเร็วขึ้นเพียงใด เป็นต้น  ซึ่งในครั้งถัดไปเราจะใช้ตารางผ่อนลดต้นลดดอกนี้เปรียบเทียบสินเชื่อแบบต่างๆ กัน ท้ายที่สุดนี้เรามีตาราง Excel ผ่อนสินเชื่อบ้านแบบลดต้นลดดอกทั้งตัวอย่างและตารางเปล่าที่คุณสามารถนำไปคำนวณดอกเบี้ยผ่อนบ้านของคุณได้ง่ายๆ ด้วยตัวคุณเอง โดย กดดาวน์โหลดตารางคำนวณผ่อนสินเชื่อบ้านลดต้นลดดอก ที่นี่     ที่มา : ddproperty.com อ่านต่อ

8 สิ่งที่ต้องทำเพื่อการกู้บ้าน-คอนโดฯ ให้ผ่านฉลุย

ก่อนหน้านี้เคยพูดกล่าวถึงสาเหตุที่ทำให้กู้ไม่ผ่านมาแล้ว ครั้งนี้ขอพูดถึงเทคนิคที่จะทำให้กู้บ้าน-คอนโดฯ ให้ผ่านแบบชัดๆ หรือเรียกว่าเตรียมตัวก่อนที่จะขอกู้สินเชื่อบ้าน-คอนโดฯ โดยคนที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ แบบผ่อนดาวน์ส่วนใหญ่ยังมีเวลาเตรียมตัว แต่คนที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ พร้อมอยู่ (โดยเฉพาะบ้าน ส่วนใหญ่จะเป็นพร้อมอยู่) จำนวนไม่น้อยไม่ได้เตรียมตัวให้พร้อมกับการจะยื่นขอสินเชื่อ จึงทำให้ไม่ได้รับอนุมัติหรือได้รับอนุมัติไม่เต็มวงเงินที่ต้องการ ก่อนจะยื่นขอกู้ จึงควรเตรียมตัวให้พร้อม โดยเทคนิคในการขอกู้ให้ผ่าน มีดังนี้ 1. ประเมินรายได้ ควรเลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้เหมาะกับรายได้ เพื่อให้การขอวงเงินกู้สอดคล้องกับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระ โดยผู้กู้ ไม่ว่าจะเป็นกรณีกู้คนเดียว หรือมีผู้กู้ร่วมจะต้องคำนึงถึงรายได้ของผู้กู้และผู้กู้ร่วมว่ามีทั้งหมดเท่าไร มีรายจ่ายเท่าไร มีผ่อนอะไรบ้าง และมีความสามารถในการผ่อนชำระได้เท่าไร โดยไม่ควรเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในราคาเกินตัว เกินกว่าความสามารถในการผ่อนชำระไหว และไม่ควรกู้เกินตัวเช่นกัน กรณีกู้เกินตัว หมายถึง ในบางจังหวะและบางแบงก์ที่ต้องการเร่งยอดสินเชื่อ จะเสนอวงเงินกู้ให้สูงกว่าราคาบ้าน-คอนโดฯ ที่ซื้อ เช่น ราคาบ้าน-คอนโดฯ 2.5 ล้านบาท ผู้กู้มีความสามารถในการกู้ได้จริง 3 ล้านบาท ผู้กู้บางรายก็เลือกขอกู้เต็มจำนวน ซึ่งในความเป็นจริง วงเงิน 3 ล้านบาทอาจจะตึงเกินไปสำหรับผู้กู้ อาจทำให้ประสบปัญหาผ่อนไม่ไหวในระยะยาวได้ 2. ควรมีเงินเก็บ ผู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ควรมีเงินเก็บอย่างน้อย 10% ของราคาที่อยู่อาศัย เผื่อกรณีที่กู้ได้ไม่เต็มวงเงิน จะได้มีเงินส่วนนี้ไว้จ่ายส่วนต่าง หรือเป็นเงินที่ใช้เป็นค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ไม่ควรหวังน้ำบ่อหน้าว่าอาจจะได้รับการอนุมัติวงเงินเต็มจำนวน หรือมีส่วนต่างที่จะใช้เป็นค่าใช้จ่ายๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ หลายกรณีที่ผู้ซื้อไม่มีเงินเก็บสำรอง เมื่อขอสินเชื่อไม่ได้ตามวงเงินที่ต้องการ แล้วไม่สามารถหยิบยืมเงินมาจ่ายส่วนต่างได้ เช่น ราคาบ้าน-คอนโดฯ 3 ล้านบาท แต่กู้ได้แค่ 2.5 ล้านบาท ไม่สามารถหาส่วนต่างอีก 5 แสนบาทได้ ก็อาจจะต้องปล่อย ซึ่งหากเป็นการซื้อคอนโดฯ ที่มีผ่อนดาวน์ไปบางส่วนแล้ว บางครั้งก็ต้องเสียเงินดาวน์เหล่านั้นไปอย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยกรณีที่ผู้กู้มีเงินส่วนต่างมาก และกู้น้อยลง ก็ยิ่งมีโอกาสผ่านการอนุมัติได้สูง 3. สร้างประวัติทางการเงินให้สวย กรณีพนักงานประจำ แม้จะมีโอกาสในการได้รับอนุมัติสูงกว่าคนที่มีอาชีพอิสระ หรือคนที่เป็นพนักงานประจำแต่ไม่มีสลิปเงินเดือน แต่ก็จำเป็นต้องสร้างประวัติทางการเงินให้สวยเช่นกัน ซึ่งแน่นอนว่า ต้องเริ่มจากประวัติรายได้จากสมุดบัญชีธนาคารที่ใช้รับเงินเดือน ก่อนจะยื่นกู้สัก 3-6 เดือน ควรให้มีเงินคงเหลือติดบัญชีอย่างน้อย 500-1,000 บาท ไม่ควรกดเงินออกมาทั้งหมด 100% ทันทีที่เงินเดือนออก เรียกว่า เงินเดือนเข้าปุ๊ป ก็กดออกหมดปั๊บ จะทำให้การเดินบัญชีไม่สวยเท่าที่ควร 4. สร้างประวัติรายได้ให้เนี้ยบ คนที่มีอาชีพอิสระ การมีรายได้ไม่แน่นอนก็กู้ยากอยู่แล้ว ยิ่งถ้าไม่มีประวัติรายได้ผ่านบัญชีธนาคารเลย โอกาสในการกู้ผ่านเท่ากับ 0 ทีเดียว ดังนั้น คนที่ทำอาชีพอิสระ ควรนำเงินเข้าบัญชีต่อเนื่อง และทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายเก็บไว้ (เอาให้ชัวร์ควรมีอย่างน้อย 6-12 เดือนก่อนยื่นกู้) เพื่อใช้เป็นเอกสารด้านรายได้ประกอบการยื่นสินเชื่อ ส่วนคนที่เป็นพนักงานประจำ แต่ไม่มีสลิปเงินเดือน ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มคนที่ทำงานกับบริษัทครอบครัว ห้างหุ้นส่วน รับเงินเดือนเป็นเงินสด ควรสร้างประวัติรายได้ด้วยการนำเงินสดเหล่านี้เข้าบัญชีทุกเดือน อย่างน้อย 6-12 เดือนก่อนยื่นกู้ ซึ่งเวลากู้จริง ก็ให้บริษัท สถานประกอบการ หรือเจ้านายที่ผู้กู้ทำงานให้ออกเอกสารรับรองเงินเดือนหรือรับรองรายได้ของผู้กู้มาเป็นองค์ประกอบคู่กับตัวเลขเดินบัญชีในสมุดบัญชีธนาคาร (หากมีประวัติของสถานประกอบการว่าดำเนินกิจการมานานและเป็นธุรกิจที่ยั่งยืน เพื่อแสดงความมั่นคงของรายได้ ก็จะเพิ่มความน่าเชื่อถือด้านรายได้ทั้งในปัจจุบันและอนาคตมากขึ้น) 5. เคลียร์หนี้ให้หมด กล่าวถึงกรณีหนี้ทั่วไปก่อน (ยังเป็นหนี้ปกติ ไม่ใช่หนี้คงค้างจนติดประวัติบัญชีดำในรายงานของเครดิตบูโร) ควรเคลียร์หนี้ต่างๆ โดยเฉพาะหนี้การผ่อนสินค้าให้หมดก่อนขอยื่นกู้ ยิ่งเคลียร์ให้หมดก่อน 3-6 เดือนจะดีมาก เพราะระยะเวลาดังกล่าว แบงก์ต่างๆ จะส่งรายงานให้เครดิตบูโร โชว์ว่าหนี้เคลียร์เรียบร้อยแล้ว แต่ถ้าเป็นเพิ่งไปเคลียร์ก่อนยื่นกู้ไม่กี่วัน จะยังไม่โชว์ อาจจะเสี่ยงกว่าเล็กน้อย 6. กรณีติดบัญชีดำ มีประวัติเป็นหนี้คงค้างจนขึ้นในรายงานเครดิตบูโร กรณีที่ยังไม่จ่าย อันนี้กู้ไม่ผ่าน 100% ส่วนกรณีที่เคยติด และเพิ่งเคลียร์ก่อนกู้ไม่นาน โอกาสจะกู้ไม่ผ่านก็สูงเช่นกัน ส่วนกรณีที่เคลียร์เรียบร้อยแล้วมาเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้ว จะยังมีลุ้น ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่อนุมัติสินเชื่อ ซึ่งกรณีที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ แบบผ่อนดาวน์ มีประวัติการผ่อนเงินดาวน์อย่างดีตลอดระยะเวลาการผ่อน ไม่ผิดนัดเลย รวมถึงประวัติการชำระหนี้ต่างๆ หลังจากที่เคลียร์หนี้เสียแล้ว ดีมาตลอด จะช่วยให้มีโอกาสได้รับการพิจารณามากขึ้น 7. ห้ามเผลอไปผ่อนสินค้าก่อนกู้ อันนี้เป็นข้อห้ามสำคัญ ก่อนยื่นกู้ 3 เดือน ไม่ควรรีบไปผ่อนสินค้าใดๆ เลย จะผ่อนเล็ก ผ่อนน้อยก็ไม่ควรเด็ดขาด เพราะจะตัดโอกาสในการได้วงเงินตามเป้าหมาย 8. เตรียมเอกสารให้พร้อม ข้อนี้ก็มีส่วนสำคัญ ก่อนยื่นกู้ ถ้าผู้กู้เตรียมเอกสารทุกอย่างครบ ทั้งเอกสารเกี่ยวกับรายได้ เช่น หนังสือรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือน เอกสารประวัติรายได้ รายการเดินบัญชีอย่างน้อย 3-6 เดือน ฯลฯ เอกสารเกี่ยวกับผู้กู้ ทั้งสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบาน เอกสารเกี่ยวกับการเปลี่ยนชื่อ หรือการสมรส ฯลฯ ยิ่งเอกสารต่างๆ ครบในวันยื่นกู้ จะได้รับผลอนุมัติที่เร็วขึ้น หากเตรียมพร้อมตาม 8 ข้อนี้ รับรองว่าโอกาสผ่านการอนุมัติสินเชื่อสูงกว่า 85% แน่นอน กู้ไม่ผ่าน คืนเงินหรือไม่? หากท้ายที่สุด พยายามทุกวิถีทางแล้ว ก็ยังกู้ไม่ผ่าน เงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์จะสูญหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละโครงการที่แตกต่างกัน บางโครงการก็คืนให้ 100% บางโครงการขอคืนให้ 80% ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของโครงการนั้นๆ ซึ่งเงื่อนไขต่างๆ ควรตกลงก่อนตัดสินใจวางเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ต่างๆ เพื่อไม่ให้มีปัญหากันภายหลัง อาจจะต้องมีการระบุในสัญญาจอง ว่ากรณีที่กู้ไม่ผ่านจะได้รับเงินคืนเท่าไร อย่างไร ที่มา : ddproperty.com อ่านต่อ

บาท
ปี
%
อัตราผ่อนต่อเดือน
บาท
บาท
ปี
%
การคำนวณนี้เป็นการประมาณยอดเงินกู้ได้สูงสุด 35% ของรายได้สุทธิ*
อัตราผ่อนต่อเดือน
บาท
เงินกู้
บาท