Top

ที่ปรึกษาด้านการอยู่อาศัย

รู้จักวิธีผ่อนบ้านแบบลดต้นลดดอก

ผ่อนบ้านแบบลดต้นลดดอกคืออะไร จริงๆ แล้วการลดต้นลดดอกนั้นไม่ใช่วิธีการผ่อนบ้าน แต่เป็นชื่อเรียกวิธีการคำนวณดอกเบี้ยแบบหนึ่งของธนาคาร  ซึ่งการคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นและลดดอกนี้  คำว่า “ลดต้น” ในที่นี้หมายถึงเงินต้น ซึ่งจะเป็นเงินตั้งต้นที่นำมาคิดดอกเบี้ยในแต่ละงวด โดยเงินต้นนี้จะลดลงไปเรื่อยๆ จากการนำจำนวนเงินในงวดที่ชำระไปก่อนหน้าส่วนที่เหลือจากหักชำระดอกเบี้ยมาหักลบออกไป  ส่วนคำว่า “ลดดอก” ในที่นี้หมายถึงดอกเบี้ยในงวดถัดมาที่จะลดลงเรื่อยๆ แปรผันตามเงินต้นที่ลดลง  ซึ่งเป็นผลมาจากการที่เงินต้นเหลือน้อยลงเรื่อยๆ เนื่องจากถูกหักออกไปจากการชำระในงวดก่อนหน้า  จึงเรียกวิธีการคำนวณดอกเบี้ยนี้ว่าลดต้นลดดอกหรือ (Effective Rate)  ถึงแม้ว่าจำนวนเงินที่ชำระในแต่ละงวดจะกำหนดไว้คงที่เท่าเดิมแต่การคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกนี้จะทำให้จำนวนเงินที่ผ่อนชำระในงวดหลังๆ จะกันส่วนหนึ่งไปชำระดอกเบี้ยน้อยลงและเหลือส่วนที่ไปตัดยอดหนี้มากขึ้นเรื่อยๆ     จากตารางด้านบนเป็นตัวอย่างของการผ่อนบ้าน ซึ่งยอดวงเงินกู้ที่ขอสินเชื่อมาเท่ากับ 5,300,000 บาท  โดยในช่วงการผ่อนชำระงวดที่ 1-12 จะคิดอัตราดอกเบี้ยที่ร้อยละ 1.25  โดยจำนวนเงินที่กำหนดให้ชำระต่องวดคงที่เท่ากับ 34,700 บาท ซึ่งเราตัดตอนมาเป็นตัวอย่างให้ดูกัน  โดยให้เริ่มดูตารางไปพร้อมๆ กันจากแถวซ้ายสุดไปยังแถวขวาสุด แถวแรกสีส้มนั้นคืองวดที่ชำระซึ่งเราตัดมาเป็นตัวอย่าง 12 งวด  แถวถัดมาสีม่วงคืออัตราดอกเบี้ยซึ่งในช่วง 12 งวดนี้อัตราดอกเบี้ยกำหนดให้คงที่ที่ร้อยละ 1.25  ถัดมาแถวที่สามจากซ้ายมือสีเขียวจะแสดงจำนวนเงินในแต่ละงวดที่จะไปหักออกจากยอดหนี้ สังเกตว่าในการคำนวณอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกนี้จำนวนเงินซึ่งจะไปชำระเงินต้นนั้นจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในงวดถัดไป  ซึ่งเป็นเพราะในแต่ละงวดที่ชำระจะเหลือเงินจากส่วนที่จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น  ซึ่งก็เป็นผลมาจากการที่ยอดหนี้ลดลงเรื่อยๆ ทำให้เมื่อนำไปคิดดอกเบี้ยแล้ว ดอกเบี้ยในงวดหลังกว่าก็จะน้อยกว่างวดก่อนหน้า  ดังจะเห็นได้จากแถวสีฟ้า (แถวที่สี่) ซึ่งแสดงจำนวนเงินที่จ่ายเพื่อชำระดอกเบี้ยในแต่ละงวด ซึ่งลดลงเรื่อยๆ เช่นกัน สอดคล้องกับยอดหนี้คงเหลือที่น้อยลงเรื่อยๆ   ถัดไปช่องสีส้ม (แถวที่ห้า) ยอดชำระนั้นคือจำนวนเงินทั้งหมดที่เราชำระแก่สถาบันการเงินในแต่ละงวด ซึ่งกำหนดให้เป็นจำนวนเงินที่คงที่  ตามตัวอย่างคือ ชำระงวดละ 34,700 บาท และช่องสุดท้ายสีแดงคือยอดหนี้คงเหลือ ซึ่งลดลงเรื่อยๆ จากการชำระเงินต้นในงวดก่อนหน้า ขั้นตอนการคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกเป็นอย่างไร วิธีการคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกนั้นไม่ยาก เป็นขั้นตอนที่ดำเนินไปอย่างเป็นระบบต่อเนื่องกันจนกระทั่งยอดหนี้ถูกชำระจนหมดสิ้น ดังนั้นถ้าหากเข้าใจกระบวนการที่เกิดขึ้นในหนึ่งงวดก็จะสามารถคำนวณต่อไปได้เรื่อยๆ  ซึ่งเรายังคงนำตารางการผ่อนบ้านตารางเดิมมาอธิบายขั้นตอนการคำนวณเป็นตัวอย่าง 2 งวดด้วยกัน คือ งวดที่ 1 และงวดที่ 2 ดังภาพ  ซึ่งคุณสามารถเข้าใจได้ง่ายๆ จากคำอธิบายด้านล่างภาพ อย่างเป็นขั้นตอนตามตัวเลขสีแดงที่อยู่ในวงเล็บ ขั้นตอนการคำนวณดอกเบี้ย งวดที่ 1     1. เริ่มต้นที่หมายเลข (1) วงเงินกู้หรือยอดหนี้ยอดแรกจำนวน 5,300,000 บาท จะถูกนำมาคำนวณดอกเบี้ยตามวิธีการปกติคือ 5,300,000 (1.25% / 365 x 30)  จะได้จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องชำระในงวดที่ 1 เท่ากับ 5445.21 บาท ดังหมายเลข (2) 2. จากนั้น นำจำนวนเงินที่จะต้องชำระต่องวด หมายเลข (3) คือ 34,700 บาท  มาหักลบด้วยจำนวนเงินที่ชำระดอกเบี้ย หมายเลข (2) ออก (34,700 – 5445.21) จะได้จำนวนเงินที่ชำระในงวดที่ 1 ซึ่งเหลือจากการชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 29,254.79 บาท ดังหมายเลข (4) ซี่งคือส่วนที่จะนำไปชำระเงินต้น 3. จำนวนเงินที่ชำระในงวดที่ 1 ซึ่งเหลือจากการชำระดอกเบี้ย หมายเลข (4) จะนำไปชำระเงินต้น ซึ่งก็คือการนำไปหักออกจากยอดหนี้ซึ่งคือหมายเลข (1) ดังนี้ (5,300,000 - 29,254.79) จะได้ยอดหนี้คงเหลือ หมายเลข (5) เท่ากับ 5,270,745.21 ซึ่งจะนำไปใช้เริ่มต้นคำนวณดอกเบี้ยในงวดที่ 2 ต่อไป ขั้นตอนการคำนวณดอกเบี้ย งวดที่ 2     1. เริ่มต้นที่ยอดหนี้คงเหลือหลังจากหักส่วนชำระเงินต้นของงวดก่อนหน้าแล้ว ในที่นี้คือยอดหนี้คงเหลืองวดที่ 1 ซึ่งคือหมายเลข (5) เท่ากับ 5,270,745.21 บาท  นำยอดหนี้คงเหลือนี้มาคำนวณดอกเบี้ยตามวิธีการปกติ 5,270,745.21 (1.25% / 365 x 30)  จะได้จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องชำระในงวดที่ 2 เท่ากับ 5415.15 บาท ดังหมายเลข (6) 2. จากนั้น นำจำนวนเงินที่จะต้องชำระต่องวด หมายเลข (7) คือ 34,700 บาท  มาหักลบด้วยจำนวนเงินที่ชำระดอกเบี้ย หมายเลข (6) ออกดังนี้ (34,700 – 5415.15) จะได้จำนวนเงินที่ชำระในงวดที่ 2 ซึ่งเหลือจากการชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 29,284.85 บาท ดังหมายเลข (8) ซี่งคือส่วนที่จะนำไปชำระเงินต้น 3. นำจำนวนเงินที่ชำระในงวดที่ 2 ซึ่งเหลือจากการชำระดอกเบี้ย หมายเลข (8) นำไปชำระเงินต้น ซึ่งก็คือการนำไปหักออกจากยอดหนี้ซึ่งคือหมายเลข (5) ดังนี้ (5,270,745.21 - 29,284.85) จะได้ยอดหนี้คงเหลือ หมายเลข (9) เท่ากับ 5,241,460.36 ซึ่งจะนำไปใช้เริ่มต้นคำนวณดอกเบี้ยต่อในงวดที่ 3 ต่อไป กระบวนการคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกจะดำเนินไปตามขั้นตอนในงวดที่ 1 และงวดที่ 2 ที่เรานำมายกตัวอย่างโดยกระบวนการจะเกิดขึ้นเรื่อยๆ ไป ทำให้ยอดหนี้คงเหลือจะทยอยลดลงเรื่อยๆ และเมื่อนำยอดหนี้คงเหลือไปคำนวณดอกเบี้ย จะทำให้ดอกเบี้ยในงวดถัดๆ ไปก็จะลดลงเรื่อยๆ เช่นกัน  ในขณะที่จำนวนเงินที่ชำระต่องวดยังคงเท่าเดิม ทำให้เมื่อหักชำระดอกเบี้ยแล้วเหลือเงินที่จะไปหักชำระยอดหนี้มากขึ้น ทำให้ยอดหนี้คงเหลือลดลงไปอย่างมีอัตราเร่ง กระบวนการจะดำเนินไปเช่นนี้ในทุกๆ งวดจนกระทั่งยอดหนี้ถูกชำระจนหมดสิ้น นอกจากการคำนวณด้วยมือตามที่เรานำมาอธิบายแล้ว คุณสามารถใช้โปรแกรม Ms-Excel ช่วยคำนวณได้ตามขั้นตอนเดียวกับการคำนวณมือ  ซึ่งจะทำให้คุณสามารถทราบได้ว่าจะสามารถชำระหนี้ได้หมดภายในกี่งวด  และตลอดอายุสินเชื่อจะต้องชำระดอกเบี้ยทั้งหมดเท่าไร  รวมไปถึงถ้าหากชำระเกินจำนวนเงินที่กำหนดในแต่ละงวดจะช่วยให้สามารถชำระหนี้หมดเร็วขึ้นเพียงใด เป็นต้น  ซึ่งในครั้งถัดไปเราจะใช้ตารางผ่อนลดต้นลดดอกนี้เปรียบเทียบสินเชื่อแบบต่างๆ กัน ท้ายที่สุดนี้เรามีตาราง Excel ผ่อนสินเชื่อบ้านแบบลดต้นลดดอกทั้งตัวอย่างและตารางเปล่าที่คุณสามารถนำไปคำนวณดอกเบี้ยผ่อนบ้านของคุณได้ง่ายๆ ด้วยตัวคุณเอง โดย กดดาวน์โหลดตารางคำนวณผ่อนสินเชื่อบ้านลดต้นลดดอก ที่นี่     ที่มา : ddproperty.com อ่านต่อ

8 สิ่งที่ต้องทำเพื่อการกู้บ้าน-คอนโดฯ ให้ผ่านฉลุย

ก่อนหน้านี้เคยพูดกล่าวถึงสาเหตุที่ทำให้กู้ไม่ผ่านมาแล้ว ครั้งนี้ขอพูดถึงเทคนิคที่จะทำให้กู้บ้าน-คอนโดฯ ให้ผ่านแบบชัดๆ หรือเรียกว่าเตรียมตัวก่อนที่จะขอกู้สินเชื่อบ้าน-คอนโดฯ โดยคนที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ แบบผ่อนดาวน์ส่วนใหญ่ยังมีเวลาเตรียมตัว แต่คนที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ พร้อมอยู่ (โดยเฉพาะบ้าน ส่วนใหญ่จะเป็นพร้อมอยู่) จำนวนไม่น้อยไม่ได้เตรียมตัวให้พร้อมกับการจะยื่นขอสินเชื่อ จึงทำให้ไม่ได้รับอนุมัติหรือได้รับอนุมัติไม่เต็มวงเงินที่ต้องการ ก่อนจะยื่นขอกู้ จึงควรเตรียมตัวให้พร้อม โดยเทคนิคในการขอกู้ให้ผ่าน มีดังนี้ 1. ประเมินรายได้ ควรเลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้เหมาะกับรายได้ เพื่อให้การขอวงเงินกู้สอดคล้องกับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระ โดยผู้กู้ ไม่ว่าจะเป็นกรณีกู้คนเดียว หรือมีผู้กู้ร่วมจะต้องคำนึงถึงรายได้ของผู้กู้และผู้กู้ร่วมว่ามีทั้งหมดเท่าไร มีรายจ่ายเท่าไร มีผ่อนอะไรบ้าง และมีความสามารถในการผ่อนชำระได้เท่าไร โดยไม่ควรเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในราคาเกินตัว เกินกว่าความสามารถในการผ่อนชำระไหว และไม่ควรกู้เกินตัวเช่นกัน กรณีกู้เกินตัว หมายถึง ในบางจังหวะและบางแบงก์ที่ต้องการเร่งยอดสินเชื่อ จะเสนอวงเงินกู้ให้สูงกว่าราคาบ้าน-คอนโดฯ ที่ซื้อ เช่น ราคาบ้าน-คอนโดฯ 2.5 ล้านบาท ผู้กู้มีความสามารถในการกู้ได้จริง 3 ล้านบาท ผู้กู้บางรายก็เลือกขอกู้เต็มจำนวน ซึ่งในความเป็นจริง วงเงิน 3 ล้านบาทอาจจะตึงเกินไปสำหรับผู้กู้ อาจทำให้ประสบปัญหาผ่อนไม่ไหวในระยะยาวได้ 2. ควรมีเงินเก็บ ผู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ควรมีเงินเก็บอย่างน้อย 10% ของราคาที่อยู่อาศัย เผื่อกรณีที่กู้ได้ไม่เต็มวงเงิน จะได้มีเงินส่วนนี้ไว้จ่ายส่วนต่าง หรือเป็นเงินที่ใช้เป็นค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ไม่ควรหวังน้ำบ่อหน้าว่าอาจจะได้รับการอนุมัติวงเงินเต็มจำนวน หรือมีส่วนต่างที่จะใช้เป็นค่าใช้จ่ายๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ หลายกรณีที่ผู้ซื้อไม่มีเงินเก็บสำรอง เมื่อขอสินเชื่อไม่ได้ตามวงเงินที่ต้องการ แล้วไม่สามารถหยิบยืมเงินมาจ่ายส่วนต่างได้ เช่น ราคาบ้าน-คอนโดฯ 3 ล้านบาท แต่กู้ได้แค่ 2.5 ล้านบาท ไม่สามารถหาส่วนต่างอีก 5 แสนบาทได้ ก็อาจจะต้องปล่อย ซึ่งหากเป็นการซื้อคอนโดฯ ที่มีผ่อนดาวน์ไปบางส่วนแล้ว บางครั้งก็ต้องเสียเงินดาวน์เหล่านั้นไปอย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยกรณีที่ผู้กู้มีเงินส่วนต่างมาก และกู้น้อยลง ก็ยิ่งมีโอกาสผ่านการอนุมัติได้สูง 3. สร้างประวัติทางการเงินให้สวย กรณีพนักงานประจำ แม้จะมีโอกาสในการได้รับอนุมัติสูงกว่าคนที่มีอาชีพอิสระ หรือคนที่เป็นพนักงานประจำแต่ไม่มีสลิปเงินเดือน แต่ก็จำเป็นต้องสร้างประวัติทางการเงินให้สวยเช่นกัน ซึ่งแน่นอนว่า ต้องเริ่มจากประวัติรายได้จากสมุดบัญชีธนาคารที่ใช้รับเงินเดือน ก่อนจะยื่นกู้สัก 3-6 เดือน ควรให้มีเงินคงเหลือติดบัญชีอย่างน้อย 500-1,000 บาท ไม่ควรกดเงินออกมาทั้งหมด 100% ทันทีที่เงินเดือนออก เรียกว่า เงินเดือนเข้าปุ๊ป ก็กดออกหมดปั๊บ จะทำให้การเดินบัญชีไม่สวยเท่าที่ควร 4. สร้างประวัติรายได้ให้เนี้ยบ คนที่มีอาชีพอิสระ การมีรายได้ไม่แน่นอนก็กู้ยากอยู่แล้ว ยิ่งถ้าไม่มีประวัติรายได้ผ่านบัญชีธนาคารเลย โอกาสในการกู้ผ่านเท่ากับ 0 ทีเดียว ดังนั้น คนที่ทำอาชีพอิสระ ควรนำเงินเข้าบัญชีต่อเนื่อง และทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายเก็บไว้ (เอาให้ชัวร์ควรมีอย่างน้อย 6-12 เดือนก่อนยื่นกู้) เพื่อใช้เป็นเอกสารด้านรายได้ประกอบการยื่นสินเชื่อ ส่วนคนที่เป็นพนักงานประจำ แต่ไม่มีสลิปเงินเดือน ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มคนที่ทำงานกับบริษัทครอบครัว ห้างหุ้นส่วน รับเงินเดือนเป็นเงินสด ควรสร้างประวัติรายได้ด้วยการนำเงินสดเหล่านี้เข้าบัญชีทุกเดือน อย่างน้อย 6-12 เดือนก่อนยื่นกู้ ซึ่งเวลากู้จริง ก็ให้บริษัท สถานประกอบการ หรือเจ้านายที่ผู้กู้ทำงานให้ออกเอกสารรับรองเงินเดือนหรือรับรองรายได้ของผู้กู้มาเป็นองค์ประกอบคู่กับตัวเลขเดินบัญชีในสมุดบัญชีธนาคาร (หากมีประวัติของสถานประกอบการว่าดำเนินกิจการมานานและเป็นธุรกิจที่ยั่งยืน เพื่อแสดงความมั่นคงของรายได้ ก็จะเพิ่มความน่าเชื่อถือด้านรายได้ทั้งในปัจจุบันและอนาคตมากขึ้น) 5. เคลียร์หนี้ให้หมด กล่าวถึงกรณีหนี้ทั่วไปก่อน (ยังเป็นหนี้ปกติ ไม่ใช่หนี้คงค้างจนติดประวัติบัญชีดำในรายงานของเครดิตบูโร) ควรเคลียร์หนี้ต่างๆ โดยเฉพาะหนี้การผ่อนสินค้าให้หมดก่อนขอยื่นกู้ ยิ่งเคลียร์ให้หมดก่อน 3-6 เดือนจะดีมาก เพราะระยะเวลาดังกล่าว แบงก์ต่างๆ จะส่งรายงานให้เครดิตบูโร โชว์ว่าหนี้เคลียร์เรียบร้อยแล้ว แต่ถ้าเป็นเพิ่งไปเคลียร์ก่อนยื่นกู้ไม่กี่วัน จะยังไม่โชว์ อาจจะเสี่ยงกว่าเล็กน้อย 6. กรณีติดบัญชีดำ มีประวัติเป็นหนี้คงค้างจนขึ้นในรายงานเครดิตบูโร กรณีที่ยังไม่จ่าย อันนี้กู้ไม่ผ่าน 100% ส่วนกรณีที่เคยติด และเพิ่งเคลียร์ก่อนกู้ไม่นาน โอกาสจะกู้ไม่ผ่านก็สูงเช่นกัน ส่วนกรณีที่เคลียร์เรียบร้อยแล้วมาเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้ว จะยังมีลุ้น ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่อนุมัติสินเชื่อ ซึ่งกรณีที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ แบบผ่อนดาวน์ มีประวัติการผ่อนเงินดาวน์อย่างดีตลอดระยะเวลาการผ่อน ไม่ผิดนัดเลย รวมถึงประวัติการชำระหนี้ต่างๆ หลังจากที่เคลียร์หนี้เสียแล้ว ดีมาตลอด จะช่วยให้มีโอกาสได้รับการพิจารณามากขึ้น 7. ห้ามเผลอไปผ่อนสินค้าก่อนกู้ อันนี้เป็นข้อห้ามสำคัญ ก่อนยื่นกู้ 3 เดือน ไม่ควรรีบไปผ่อนสินค้าใดๆ เลย จะผ่อนเล็ก ผ่อนน้อยก็ไม่ควรเด็ดขาด เพราะจะตัดโอกาสในการได้วงเงินตามเป้าหมาย 8. เตรียมเอกสารให้พร้อม ข้อนี้ก็มีส่วนสำคัญ ก่อนยื่นกู้ ถ้าผู้กู้เตรียมเอกสารทุกอย่างครบ ทั้งเอกสารเกี่ยวกับรายได้ เช่น หนังสือรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือน เอกสารประวัติรายได้ รายการเดินบัญชีอย่างน้อย 3-6 เดือน ฯลฯ เอกสารเกี่ยวกับผู้กู้ ทั้งสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบาน เอกสารเกี่ยวกับการเปลี่ยนชื่อ หรือการสมรส ฯลฯ ยิ่งเอกสารต่างๆ ครบในวันยื่นกู้ จะได้รับผลอนุมัติที่เร็วขึ้น หากเตรียมพร้อมตาม 8 ข้อนี้ รับรองว่าโอกาสผ่านการอนุมัติสินเชื่อสูงกว่า 85% แน่นอน กู้ไม่ผ่าน คืนเงินหรือไม่? หากท้ายที่สุด พยายามทุกวิถีทางแล้ว ก็ยังกู้ไม่ผ่าน เงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์จะสูญหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละโครงการที่แตกต่างกัน บางโครงการก็คืนให้ 100% บางโครงการขอคืนให้ 80% ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของโครงการนั้นๆ ซึ่งเงื่อนไขต่างๆ ควรตกลงก่อนตัดสินใจวางเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ต่างๆ เพื่อไม่ให้มีปัญหากันภายหลัง อาจจะต้องมีการระบุในสัญญาจอง ว่ากรณีที่กู้ไม่ผ่านจะได้รับเงินคืนเท่าไร อย่างไร ที่มา : ddproperty.com อ่านต่อ

บาท
ปี
%
อัตราผ่อนต่อเดือน
บาท
บาท
ปี
%
การคำนวณนี้เป็นการประมาณยอดเงินกู้ได้สูงสุด 35% ของรายได้สุทธิ*
อัตราผ่อนต่อเดือน
บาท
เงินกู้
บาท